La nuova normativa sul Rent To Buy (Art. 23 del decreto legge “Sblocca Italia”)

La nuova normativa sul Rent To Buy  

(Art. 23 del decreto legge “Sblocca Italia“)

 

Rent to Buy – Con l’art. 23 del Decreto Legge n. 133, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12/09/2014, il Governo ha messo mano al delicato ed attuale tema dell’affitto a riscatto.


L’articolo prevede la concessione in godimento di un immobile dando all’utilizzatore il diritto di acquistarlo ad una determinata cifra ed entro un termine prestabilito, imputando in conto prezzo una parte o l’intero ammontare dei canoni versati; in questo modo, da una parte il proprietario accetta di “sostituirsi” alla banca percependo una parte del prezzo a rate e mantenendo a garanzia la titolarità del bene fino al versamento del saldo dovuto, e dall’altra l’acquirente può usufruire fin da subito dell’immobile per un periodo di tempo concordato, acquistando automaticamente l’immobile o esercitando su di esso un’opzione.

Si introduce l’obbligo di trascrivere tutti quei contratti che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo poi imputando in conto prezzo la quota di canoni pattuita.

Le scritture dovranno pertanto essere redatte o in forma di atto pubblico ovvero di scrittura privata autenticata.
E’ stato prolungato il termine entro cui far permanere l’efficacia della suddetta trascrizione passando dal massimo di tre anni previsto dall’art. 2645-bis comma 3 cod. civ. ad un massimo di dieci anni.

Il contratto si risolverà in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, da pattuirsi tra le parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Il conduttore resta tutelato in quanto prevale il suo diritto di acquisto dell’immobile libero da gravami qualora intervenga, nel frattempo, un accadimento pregiudizievole per il concedente/proprietario, quale, per esempio, l’iscrizione di un’ipoteca

Non è possibile stipulare un contratto di affitto a riscatto qualora l’immobile sia gravato da ipoteca 

In caso di fallimento del proprietario il curatore sarà tenuto ad onorare il contratto in essere.

Una modifica molto importante, ancorché subordinata all’Autorizzazione della Commissione Europea e quindi suscettibile di revisioni, riguarda l’aspetto fiscale dell’operazione. Infatti, se passerà definitivamente la norma, fino alla data del riscatto il conduttore considererà i corrispettivi pagati come canoni di locazione, anche se imputati in conto prezzo di acquisto futuro. 
Viceversa per il venditore, ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi delle cessioni si considereranno conseguiti alla data dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e le imposte correlate alle somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell’immobile nel periodo di durata del contratto di locazione costituiranno un credito d’imposta.

Il Decreto n. 133/2014 dovrà essere convertito in Legge entro 60 giorni dalla sua pubblicazione e quindi entro l’11 novembre 2014.

Art. 23 (DL 133/2014)
(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)
1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un
immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo
del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis
codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo,
numero 8) del codice civile.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni,
determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice
civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato a tutta la
durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi’ le
disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche’ degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto
compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto
legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni
imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del
conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a
titolo di indennita’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67,
comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento
del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni;
se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla
legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si
applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue
le parti e di vendita con riserva di proprieta’, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della
presente disposizione.”.
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’ subordinata al positivo perfezionamento della
procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul
Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

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