Cedolare secca 2027: 5% o 1%, chi ci guadagna

Nella manovra 2027 la cedolare secca torna al centro delle misure per il mercato degli affitti. La proposta contenuta nel Disegno di Legge di Bilancio introduce aliquote scontate per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027 e apre a una sperimentazione per alcuni locali commerciali. Qui spiego cosa c’è nel testo, a chi serve davvero e quali sono i limiti pratici da sapere.

In sintesi: il DDL prevede una cedolare ridotta al 5% per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027 e all’1% se il conduttore ha età inferiore a trentasei anni; misura temporanea sui canoni 1/1/2027–31/12/2031. La norma è in iter parlamentare e non è ancora legge.

Cosa propone il testo del 2027

Il cuore della proposta è l’articolo 5 del DDL di Bilancio 2027, che inserisce l’art. 360-quinquies nel nuovo TUIR. Le disposizioni principali sono poche ma rilevanti.

• Estensione sperimentale della cedolare secca anche ad alcune unità commerciali C/1 con superficie non superiore a 200 m2: aliquota ordinaria 21% e 10% per unità nei capoluoghi di città metropolitana.
• Per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, aliquota dell’imposta sostitutiva ridotta al 5% per i canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031.
• Ulteriore riduzione all’1% quando, alla stipula, il conduttore abbia età inferiore a trentasei anni.
• Le aliquote si applicano anche al primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027 entro i limiti temporali indicati.
• Esclusioni: non si applica ai contratti quando, alla data del 30/09/2026, risultava in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti interrotto anticipatamente; esclusi anche contratti prorogati o rinnovati nel 2027; previste regole antisfruttamento.

Numeri chiave: chi, quanto, quando

Ecco i fatti essenziali presi dal testo del DDL.

1. Chi ha presentato il DDL: il Governo, con il Disegno di Legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174), trasmesso alla Camera il 30 ottobre 2026.
2. Quale norma introduce le modifiche: articolo 5 del DDL, che inserisce l’art. 360-quinquies nel nuovo TUIR.
3. Aliquote e durata: 5% per contratti a canone concordato stipulati nel 2027 sui canoni dovuti dal 1/1/2027 al 31/12/2031; 1% se il conduttore ha età inferiore a trentasei anni alla stipula.
4. Commerciali C/1: possibilità sperimentale di applicare cedolare con aliquota 21% (10% nei capoluoghi di città metropolitana) per unità fino a 200 m2, per contratti stipulati nel 2027.
5. Esclusioni: contratti in corso al 30/09/2026 interrotti anticipatamente, contratti prorogati o rinnovati nel 2027, e altre misure antisfruttamento previste dal testo.
6. Stato della misura: il DDL è in esame parlamentare e, alla data citata nel dossier, non è ancora legge.

Fonte: Camera dei Deputati, atto A.C. 3174, documento del 30 ottobre 2026; D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, Gazzetta Ufficiale 3 luglio 2026; OpenBDAP/MEF, segnalazione in data 5 novembre 2026.

Un esempio pratico di risparmio

Per capire l’impatto concreto ho preparato un esempio semplice. Ipotesi: canone annuo pari a 6.000 euro (500 euro al mese).

• Con cedolare ordinaria 21%: imposta annua = 6.000 x 21% = 1.260 euro.
• Con aliquota 5%: imposta annua = 6.000 x 5% = 300 euro. Risparmio rispetto al 21% = 960 euro/anno.
• Con aliquota 1% (conduttore < 36 anni): imposta annua = 6.000 x 1% = 60 euro. Risparmio rispetto al 21% = 1.200 euro/anno.

Questo esempio dichiara le ipotesi numeriche usate. I risparmi reali dipendono dal canone effettivo e dalle condizioni del contratto e del conduttore.

Cosa significa per proprietari e per giovani in cerca di casa

La misura è pensata per incentivare affitti a canone concordato e favorire l’accesso ai giovani. Ma ci sono limiti e condizioni che riducono la portata pratica dell’incentivo.

• La riduzione è temporanea e riguarda i contratti stipulati nel 2027 e i canoni fino al 31/12/2031.
• Le esclusioni e le regole antisfruttamento possono limitare casi di rinnovi o cambi di inquilino fatti per aggirare il divieto.
• Per gli immobili commerciali la novità è sperimentale e limitata alle unità di dimensione contenuta (≤200 m2).

Collegamenti utili

Per leggere il testo del DDL e verificare la formulazione ufficiale si può consultare la pagina della Camera dei Deputati con il testo dell’atto: Disegno di Legge di Bilancio 2027, A.C. 3174. La disciplina generale della cedolare secca è contenuta nell’articolo 203 del nuovo TUIR pubblicato in Gazzetta Ufficiale: D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, art. 203.

Per approfondire gli effetti pratici sui contratti e sulle categorie coinvolte, qui sul blog ho già pubblicato due testi collegati che possono essere utili: Cedolare secca immobili: cosa cambia nel 2027 e Cedolare secca commerciali: cosa cambia nel 2027. Inoltre una panoramica più ampia sulla manovra casa è disponibile in Manovra casa 2027: cosa cambia per proprietari e affitti.

Domande frequenti

Chi può usare la cedolare al 5%?

I contratti a canone concordato stipulati nell’anno 2027, con i canoni dovuti tra il 1/1/2027 e il 31/12/2031, possono beneficiare dell’aliquota del 5% secondo il testo del DDL.

Quando scatta l’aliquota all’1%?

L’aliquota dell’1% si applica se, al momento della stipula del contratto, il conduttore ha età inferiore a trentasei anni, come previsto dal comma 3 dell’art. 360-quinquies del DDL.

Posso applicarla ai rinnovi?

Il DDL prevede che la riduzione si applichi anche al primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027 entro il periodo 1/1/2027–31/12/2031, salvo le esclusioni previste.

È già legge?

No. Alla data della documentazione citata il provvedimento è in iter parlamentare e può essere modificato prima dell’approvazione definitiva.

Conclusione pratica

Se siete proprietari che valutano un contratto a canone concordato nel 2027, conviene considerare la possibilità di aliquote molto più basse rispetto all’ordinario. Tuttavia è fondamentale verificare le esclusioni e la permanenza del DDL nel testo finale. Io consiglio di tenere d’occhio l’iter parlamentare e di preparare la documentazione del contratto in modo chiaro per evitare problemi con le disposizioni antisfruttamento.

Fonte documenti: Camera dei Deputati, A.C. 3174 del 30/10/2026; D.Lgs. 19/06/2026 n. 117, Gazzetta Ufficiale 03/07/2026; OpenBDAP/MEF, segnalazione 05/11/2026.