Negli ultimi anni il tema degli affitti brevi ha cambiato pelle. Dal 2024 al 2026 sono stati introdotti strumenti e regole pensati per stanare l\’evasione. Scrivo per spiegare in modo concreto cosa significano questi cambiamenti per chi a Torino e altrove affitta casa per i turisti.
Cosa è il CIN e chi deve averlo
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice attribuito a ogni unità immobiliare destinata alla locazione turistica. L\’obbligo nasce dall\’articolo 13-ter del Decreto‑Legge n.145/2023. Il CIN va esposto all\’esterno dell\’immobile e indicato in ogni annuncio. L\’obbligo si estende agli intermediari e ai portali che pubblicano gli annunci. Testo normativo sul CIN.
BDSR e BDSR Lens: i numeri che contano
La Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) è il registro nazionale delle strutture ricettive. Al 31/03/2026 la banca dati conteneva 703.917 strutture registrate. Il 71% di queste (498.860) sono classificate come «alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale». Per il campione indicato, l\’88,4% delle strutture risultava in possesso di CIN verificato. Il Ministero del Turismo ha realizzato BDSR Lens, un cruscotto operativo per le amministrazioni e le forze dell\’ordine per geolocalizzare le strutture e segnalare irregolarità. Infografica BDSR (31/03/2026).
Regole fiscali: il limite di due appartamenti
Dal periodo d\’imposta 2026 il regime agevolato delle locazioni brevi (cedolare secca) è riconosciuto solo se il contribuente destina alla locazione non più di due appartamenti per periodo d\’imposta. Dal terzo immobile scatta la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale. Questa novità è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n.199/2025).
Sanzioni e controlli: cosa rischiano i proprietari
I controlli sono più serrati. Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza incrociano dati dagli annunci, dai pagamenti online e dalla BDSR. Esistono sanzioni amministrative per violazioni relative al CIN e alla sicurezza. Le misure segnalate nelle fonti ufficiali includono:
- Chi: proprietario o gestore dell\’unità immobiliare.
- Quanto (sanzioni segnalate): esercizio senza CIN 800-8.000 euro; mancata esposizione/indicazione del CIN 500-5.000 euro; assenza di dispositivi di rilevazione gas/monossido o estintori 600-6.000 euro; esercizio senza SCIA quando dovuta 2.000-10.000 euro.
- Entro quando: obblighi operativi e di comunicazione attivi dal termine previsto per il CIN (termine spostato al 1/1/2025 per uniformità applicativa) e controlli intensificati nel 2026.
La Guardia di Finanza ha effettuato verifiche mirate nel 2026, con sequestri e deferimenti a seconda dei casi. Le autorità locali utilizzano BDSR Lens dal 2025 e hanno ampliato gli accessi nel 2026 anche per i flussi fiscali tramite CIN.
Numeri essenziali: chi, quanto, entro quando
- Chi: chi affitta unità per finalità turistiche (proprietari, gestori, intermediari).
- Quanto: limiti per la cedolare secca: massimo 2 appartamenti per periodo d\’imposta; dal terzo scatta presunzione d\’imprenditorialità (Legge n.199/2025).
- Entro quando: acquisizione CIN spostata al 1/1/2025 dal Ministero del Turismo (comunicazione del 22/10/2024); Regolamento UE 2024/1028 è entrato in applicazione il 20/05/2026 e richiede trasmissione periodica di dati dalle piattaforme.
Esempio pratico (ipotesi): un proprietario con 3 appartamenti trova controlli che accertano assenza di CIN su una unità e mancanza di SCIA. Se l\’autorità applica una sanzione di 3.000 euro per mancata attribuzione del CIN (all\’interno della fascia 800-8.000) e 5.000 euro per esercizio senza SCIA (fascia 2.000-10.000), la somma delle sanzioni sarebbe 8.000 euro. Questa è una simulazione ipotetica basata sugli intervalli ufficiali.
Come difendersi e errori da evitare
Consigli pratici che do a chi mi chiede informazioni:
- Verificare che ogni unità abbia il CIN e che il codice sia indicato negli annunci.
- Controllare i requisiti di sicurezza (rilevatori gas, estintori) e la necessità di SCIA.
- Se si superano i due appartamenti, valutare la posizione fiscale: la presunzione di imprenditorialità cambia obblighi e iscrizioni.
- Conservare ricevute e documenti delle locazioni: Agenzia delle Entrate aggrega i corrispettivi per CIN nella dichiarazione precompilata.
Domande frequenti
Devo aprire la Partita IVA se ho tre appartamenti?
La regola dice che dal terzo immobile scatta la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale. Questo implica obblighi e adempimenti diversi. L\’esito concreto dipende dalla valutazione fiscale e amministrativa.
Come vengono segnalate le irregolarità?
Le amministrazioni e la Guardia di Finanza usano BDSR Lens e incroci di dati fiscali per individuare annunci senza CIN o incongruenze nei flussi di pagamento.
Cosa comunica l\’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi?
L\’Agenzia ha pubblicato istruzioni operative nel 2026. I corrispettivi comunicati con CU per le locazioni brevi vengono aggregati per CIN nella dichiarazione precompilata. FAQ Agenzia delle Entrate (aprile 2026).
Conclusione pratica
Se affitti per brevi periodi, metti subito ordine. Verifica CIN, requisiti di sicurezza e il numero di unità che gestisci. Se sei al terzo immobile, chiedi chiarimenti a un professionista: la presunzione di imprenditorialità cambia molto. Qui non si tratta solo di multe, ma di obblighi fiscali e amministrativi concreti. Meglio prevenire che subire controlli serrati.
Fonte: Ministero del Turismo, infografica 31/03/2026; Decreto‑Legge n.145/2023 (art.13‑ter) 18/10/2023; comunicato Ministero del Turismo 22/10/2024; Regolamento (UE) 2024/1028 11/04/2024; Legge n.199/2025 (Legge di Bilancio 2026) 30/12/2025; Agenzia delle Entrate, FAQ 15/04/2026; Senato resoconto 08/10/2026; Guardia di Finanza comunicati 15/08/2026; Regione Emilia‑Romagna circolare 01/01/2026.