L’imposta di successione è la prima domanda di chi eredita una casa: quanto si paga e entro quando? Lavoro nel settore immobiliare a Torino dal 1989 e vedo spesso famiglie che temono cifre altissime. In realtà, per coniuge e figli l’imposta vera e propria quasi sempre non si paga. Sulla casa però restano altre imposte, e conviene conoscerle bene.
Cos’è l’imposta di successione
È il tributo dovuto su beni e diritti che passano agli eredi alla morte di una persona. Si calcola sul valore netto dell’eredità, cioè sui beni meno i debiti deducibili. Aliquota e franchigia dipendono dal legame tra il defunto e ciascun erede.
La dichiarazione di successione va presentata online entro 12 mesi dal decesso. Se nell’eredità c’è un immobile, va presentata sempre, anche quando l’imposta risulta zero.
Aliquote e franchigie dell’imposta di successione
La franchigia è la parte esente: l’imposta si paga solo sulla quota che la supera, calcolata per ciascun erede.
- Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori, nipoti in linea retta): 4% sul valore oltre 1.000.000 di euro per ciascun erede.
- Fratelli e sorelle: 6% sul valore oltre 100.000 euro per ciascun erede.
- Altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado: 6% senza franchigia.
- Tutti gli altri: 8% senza franchigia.
- Erede con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104/1992: franchigia di 1.500.000 euro, con l’aliquota del proprio grado di parentela.
Aliquote e franchigie non sono cambiate con la riforma entrata in vigore nel 2025. Trovi la tabella ufficiale sul sito dell’Agenzia delle Entrate: aliquote e franchigie.
Le imposte sulla casa ereditata
Se nell’eredità ci sono immobili, si pagano sempre anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Sono dovute anche quando l’imposta di successione è zero grazie alla franchigia.
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale, con un minimo di 200 euro.
- Imposta catastale: 1% del valore catastale, con un minimo di 200 euro.
- Con le agevolazioni prima casa: 200 euro fissi per l’ipotecaria e 200 euro fissi per la catastale. Basta che almeno uno degli eredi abbia i requisiti e li dichiari nella successione.
- Importi fissi in più: imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali, che l’agevolazione non elimina.
Il valore catastale si ricava dalla rendita catastale rivalutata, moltiplicata per i coefficienti di legge. Per questo conviene partire da una visura aggiornata.
Scadenze, autoliquidazione e rate
Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 vale l’autoliquidazione introdotta dal D.Lgs. 139/2024. Sono gli eredi, o il professionista che li assiste, a calcolare e versare l’imposta.
- Dichiarazione: entro 12 mesi dalla data del decesso, solo online.
- Ipotecaria, catastale, bollo e tributi: si versano al momento della presentazione della dichiarazione.
- Imposta di successione: entro 90 giorni dal termine per presentare la dichiarazione, quindi al massimo 12 mesi più 90 giorni dal decesso.
- Rate: se l’importo è di almeno 1.000 euro si può pagare un acconto del 20% e il resto in massimo 8 rate trimestrali fino a 20.000 euro, o in massimo 12 rate oltre questa cifra.
Dati aggiornati a ottobre 2026, fonte: Agenzia delle Entrate.
Due esempi di calcolo
Due figli ereditano dal padre una casa con valore catastale di 150.000 euro e un conto da 100.000 euro. Ciascuno riceve 125.000 euro, molto sotto la franchigia di 1 milione: imposta di successione zero. Sulla casa si pagano però 3.000 euro di ipotecaria e 1.500 euro di catastale, cioè 4.500 euro. Se uno dei due ha i requisiti prima casa, il conto scende a 400 euro, più gli importi fissi.
Un fratello eredita beni per 300.000 euro. La franchigia è di 100.000 euro, quindi l’imposta è il 6% di 200.000 euro: 12.000 euro. Può versare un acconto di 2.400 euro e dividere i restanti 9.600 euro in rate trimestrali.
Errori da evitare
- Pensare che sotto la franchigia non si paghi niente: sulla casa ipotecaria e catastale restano.
- Dimenticare di chiedere l’agevolazione prima casa quando un erede ne ha diritto.
- Lasciare scadere i 12 mesi: dopo scattano sanzioni e interessi.
- Dichiarare dati catastali vecchi o difformi dallo stato reale dell’immobile.
- Vendere senza aver chiuso la successione e le volture catastali.
Domande frequenti
Chi deve presentare la dichiarazione di successione?
Gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari, o un loro rappresentante. Basta una sola dichiarazione per tutti.
Si paga l’imposta di successione sulla prima casa?
L’agevolazione prima casa riduce solo ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna. L’imposta di successione segue sempre aliquote e franchigie del grado di parentela.
Si può vendere la casa ereditata subito dopo?
Sì, una volta presentata la successione, fatte le volture e trascritta l’accettazione dell’eredità. Se però hai usato l’agevolazione prima casa, una vendita entro 5 anni può farla perdere, salvo riacquisto di un’altra prima casa entro un anno.
Cosa fare se erediti una casa a Torino
Parti da visura e planimetria aggiornate e verifica che corrispondano allo stato reale dell’immobile. Poi valuta con il notaio o il commercialista se qualcuno degli eredi ha i requisiti prima casa: la differenza può valere migliaia di euro. Se pensi di vendere o affittare, fai stimare l’immobile prima di decidere. Se vuoi, ti aiuto a capire quanto vale la casa ereditata e quali documenti preparare.