Affitti brevi: la materia è cambiata molto in pochi anni. Nel 2024‑2026 sono arrivati nuovi obblighi digitali e fiscali. Questo articolo spiega, in modo pratico, cosa devono fare i proprietari e quali rischi corrono se non si adeguano.

Perché cambiano le regole

Il quadro normativo si è irrigidito per due motivi. Primo, la necessità di maggiore trasparenza sul mercato turistico. Secondo, l’armonizzazione europea per il flusso dati delle piattaforme. Le nuove norme puntano a rendere riconoscibili le unità immobiliari e a tracciare i corrispettivi.

Cosa chiedono la BDSR e il CIN

Dal 3 settembre 2024 è operativa la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e il meccanismo per l’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Le principali indicazioni sono:

• Chi: unità immobiliari destinate a locazione breve o a finalità turistiche.
• Cosa: obbligo di richiedere il CIN, indicarlo negli annunci e esporlo all’esterno dello stabile (art.13‑ter D.L. n.145/2023).
• Dove: richiesta e gestione tramite la BDSR gestita dal Ministero del Turismo.
• Quando: le disposizioni dell’art.13‑ter sono applicabili a partire dal sessantesimo giorno dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 3/9/2024.

Per approfondire: avviso in Gazzetta Ufficiale del 3/9/2024 e infografica BDSR del Ministero del Turismo (30/04/2026).

Obblighi fiscali e ruolo delle piattaforme

Le regole fiscali sono state aggiornate nei documenti ufficiali di aprile 2026. I punti essenziali sono:

• Comunicazione contratti: gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo; i campi richiesti includono nome e codice fiscale del locatore, durata, indirizzo immobile, CIN e importo lordo del corrispettivo.
• Ritenuta: gli intermediari che incassano i corrispettivi operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sugli importi corrisposti ai locatori.
• Soglia di attività imprenditoriale: la Legge di Bilancio 2026 ha fissato la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale oltre il secondo appartamento detenuto per locazioni brevi.

Per il testo del Regolamento europeo che obbliga le piattaforme alla trasmissione dati: Regolamento (UE) 2024/1028.

Sanzioni e controlli operativi

Le conseguenze per chi non rispetta gli obblighi sono reali e già applicate nelle verifiche del 2026. Punti chiave:

• Sanzione per mancata esposizione/indicazione del CIN: da €500 a €5.000 per unità immobiliare (art.13‑ter comma 9).
• Sanzioni per assenza dispositivi di sicurezza obbligatori: da €600 a €6.000.
• Controlli: la Guardia di Finanza ha inserito le locazioni brevi tra le direttrici operative 2026 e utilizza la BDSR per incrociare dati e scoprire irregolarità.

Esempi pratici

Presento due esempi semplici per capire l’impatto pratico, con ipotesi chiare.

• Esempio ritenuta 21%: ipotesi: importo lordo incassato dall’intermediario €1.000. Ritenuta 21% = €210. Importo netto teorico per il locatore = €790.
• Esempio soglia imprenditoriale: ipotesi: un proprietario ha 3 appartamenti destinati ad affitti brevi; oltre il secondo scatta la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale e, di norma, l’obbligo di Partita IVA e adempimenti d’impresa (Legge n.199/2025, art.1 comma 17).

Domande frequenti

Devo chiedere il CIN per ogni singolo annuncio?

Sì. L’art.13‑ter impone il CIN per le unità immobiliari destinate a locazione breve e la sua indicazione negli annunci e in segnaletica esterna. La richiesta avviene tramite la BDSR.

Le piattaforme trattengono sempre il 21%?

La guida dell’Agenzia delle Entrate di aprile 2026 indica la ritenuta del 21% per gli intermediari che incassano i corrispettivi. La prassi operativa deve rispettare le istruzioni e i codici tributo indicati dall’Agenzia.

Se ho due appartamenti devo aprire la Partita IVA?

La Legge di Bilancio 2026 stabilisce la presunzione oltre il secondo appartamento. Questo significa che dal periodo d’imposta 2026 la detenzione di più di due unità per locazioni brevi presuppone attività imprenditoriale e, di norma, obblighi d’impresa.

Cosa controlla la Guardia di Finanza?

La Guardia di Finanza effettua controlli territoriali e incrocia dati della BDSR con altri flussi per individuare strutture irregolari e recuperi fiscali. Nel 2026 sono state attivate verifiche operative specifiche.

Conclusione pratica

Se gestite affitti brevi, il consiglio è essere proattivi: registrare le unità nella BDSR, chiedere il CIN, indicarlo negli annunci e prepararsi alla possibilità che gli intermediari applichino la ritenuta del 21%. Controllate quanti immobili detenete per valutare la soglia dei 2 appartamenti. La non conformità comporta sanzioni importanti e controlli già attivi.

Fonte: Gazzetta Ufficiale (avviso 03/09/2024), Decreto‑legge n.145/2023 (art.13‑ter, 18/10/2023), Ministero del Turismo (Infografica 30/04/2026), Regolamento UE 2024/1028 (11/04/2024), Agenzia delle Entrate (Guida APRILE 2026), Legge di Bilancio 2026 L. 30/12/2025 n.199 (art.1 comma 17), Guardia di Finanza comunicati 2026-08-15.