Usufrutto e cedolare secca sono collegati per legge: quando un immobile è dato in locazione, l’opzione spetta al titolare del diritto reale di godimento. Questo è il principio pratico che ogni proprietario e ogni agente immobiliare deve conoscere.

Che cosa dice la norma

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo previsto dal Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23 (art.3). L’opzione è riconosciuta al locatore persona fisica che è titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto. Il Testo unico delle imposte sui redditi (DPR 22 dicembre 1986, n.917), art.26, stabilisce che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà o di usufrutto per il periodo di possesso.

Chi può esercitare l’opzione

La prassi dell’Agenzia delle Entrate è chiara. Secondo la risposta ad interpello n.216 del 15/02/2023, l’opzione per la cedolare secca spetta all’usufruttuario. Il nudo proprietario è escluso, perché il reddito da locazione è imputato fiscalmente all’usufruttuario.

Passi operativi per esercitare la cedolare secca

Per mettere in pratica l’opzione bisogna seguire le regole operative definite dall’Agenzia. Il provvedimento del Direttore prot. 2011/55394 del 07/04/2011 contiene le disposizioni attuative. Dal 2014 il modello RLI è lo strumento telematico per registrare il contratto e per esercitare o revocare l’opzione. Le istruzioni per il modello RLI sono pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.

• Chi: il titolare dell’usufrutto (locatore reale).
• Cosa: opzione per regime sostitutivo della cedolare secca.
• Dove: registrazione telematica con modello RLI.
• Quando: in sede di registrazione del contratto, e per tutta la durata del contratto salvo revoca.

Esempio pratico

Ipotesi: immobile locato con canone annuo pari a €6.000,00 e con usufruttuario che detiene il diritto per l’intero anno. In base al DPR n.917/1986, art.26, il reddito da locazione è imputato all’usufruttuario. Quindi:

1. L’usufruttuario dichiara il canone di €6.000,00 nel quadro dei redditi dei fabbricati.
2. Se esercita l’opzione per la cedolare secca, il regime sostitutivo si applica a quel canone per la durata del contratto.

Nota: nel calcolo dell’imponibile ho assunto che l’usufruttuario detenga l’immobile per l’intero anno e che il canone annuo sia €6.000,00. Non ho indicato aliquote perché il dossier non le riporta.

Problemi pratici e punti aperti

Alcuni casi pratici richiedono attenzione:

• Contratto intestato al nudo proprietario ma canoni incassati dall’usufruttuario: la prassi assegna il reddito all’usufruttuario, ma servono verifiche amministrative locali per la registrazione e gli incassi.
• Ricorsi giurisprudenziali recenti: alcune questioni sono state rimesse alla Corte di Cassazione/Sezioni Unite nel 2025. L’esito definitivo non è sempre ricostruibile in un unico documento pubblico. Occorre verificare sentenze aggiornate.
• Modifiche normative successive al D.Lgs. n.23/2011: eventuali variazioni di condizioni e aliquote vanno confermate sulle fonti ufficiali aggiornate.

Domande frequenti

Chi può esercitare la cedolare secca quando c’è un usufrutto?

L’opzione spetta all’usufruttuario, cioè al titolare del diritto reale di godimento, non al nudo proprietario.

È necessario usare il modello RLI?

Sì. Dal 2014 il modello RLI è lo strumento telematico per registrare il contratto e per esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.

Cosa succede se il contratto è intestato al nudo proprietario?

La prassi fiscale imputa il reddito all’usufruttuario. In casi pratici è opportuno documentare chi percepisce il canone e verificare le istruzioni dell’Ufficio locale per la registrazione.

Conclusione pratica

Se gestite immobili con nuda proprietà e usufrutto, ricordate: l’usufruttuario è il soggetto che può scegliere la cedolare secca. Al momento della registrazione usate il modello RLI e annotate chi è il titolare del diritto di godimento. In situazioni ambigue raccogliete documentazione che dimostri chi percepisce i canoni. Se servono certezze su casi giudiziari recenti o su prassi locali, verificate le sentenze aggiornate e le istruzioni dell’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente.

Fonte: Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23 (art.3, 2011-03-23); DPR 22 dicembre 1986, n.917 (art.26, 1986-12-22); Agenzia delle Entrate, Risposta ad interpello n.216/2023 (15/02/2023); Provvedimento Direttore prot. 2011/55394 (07/04/2011); Provvedimento e modello RLI (10/01/2014); materiali informativi Fisco Oggi.

Riferimenti utili: Decreto legislativo n.23/2011, Interpello n.216/2023, Modello RLI e istruzioni.