Le locazioni brevi sono tornate al centro delle domande di molti proprietari e intermediari. In questo post spiego, in parole semplici, come funzionano gli obblighi di versamento e quale impatto ha la Legge di Bilancio 2024 sulle tasse e sulle ritenute.

Cosa si intende per locazioni brevi

Per «locazioni brevi» la norma indica i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Rientrano anche i casi con servizi accessori come biancheria e pulizie. Questa definizione deriva dall’art. 4 del Decreto‑legge 24 aprile 2017, n. 50.

Aliquota e regime fiscale dal 1° gennaio 2024

La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha modificato l’aliquota dell’imposta sostitutiva applicabile alle locazioni brevi. Punti essenziali:

• aliquota ordinaria: 26% sui redditi delle locazioni brevi a decorrere dal 1° gennaio 2024;
• facoltà per il contribuente: individuare in dichiarazione una sola unità immobiliare per la quale fruire dell’aliquota ridotta del 21% per ciascun periodo d’imposta.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.10/E del 10/05/2024 chiarisce che la nuova aliquota del 26% si applica pro‑rata temporis ai redditi maturati dal 1°/1/2024, indipendentemente dalla data del contratto o dalla riscossione dei canoni. Se si vuole usufruire del 21% per una unità, questa scelta va indicata in dichiarazione dei redditi.

La ritenuta operata dagli intermediari

Quando un intermediario immobiliare o un gestore di portale incassa o interviene nel pagamento dei canoni, è tenuto a operare una ritenuta del 21% sull’ammontare lordo. Aspetti pratici da ricordare:

• la ritenuta del 21% è sempre «a titolo d’acconto» nei confronti del beneficiario, anche dopo la modifica dell’aliquota alla cedolare (Legge di Bilancio 2024);
• la base imponibile è il corrispettivo lordo indicato nel contratto; non rientrano cauzioni e penali;
• se il pagamento avviene tramite prestatori di servizi di pagamento (carte, istituti di pagamento, Poste, società di pagamento digitale), tali soggetti non sono considerati «intermediari» obbligati alla ritenuta, quando operano soltanto come prestatori di servizi di pagamento.

Versamenti e codici tributo

Per il versamento con modello F24 la ritenuta sui corrispettivi delle locazioni brevi utilizza il codice tributo «1919». Informazioni pratiche:

• codice tributo per la ritenuta: 1919;
• scadenza del versamento: entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è stata effettuata;
• l’intermediario può effettuare un versamento cumulativo mensile;
• recupero eccedenze in compensazione: codice 1628 per recuperi nello stesso anno e codice 6782 per recuperi riferiti all’anno successivo.

Come segnalarlo in dichiarazione ed esempio operativo

Il locatore indica nella dichiarazione dei redditi i redditi da locazioni brevi, le ritenute subite e l’eventuale imposta a saldo. Le ritenute operate dall’intermediario sono computate in detrazione del debito d’imposta del locatore e quindi riducono l’importo da versare a saldo.

Esempio pratico (ipotesi semplice):

• ipotesi: canone lordo mensile 2.000 euro;
• ritenuta operata dall’intermediario (21%): 2.000 × 21% = 420 euro versati con codice 1919;
• imposta sostitutiva dovuta con aliquota 26%: 2.000 × 26% = 520 euro;
• saldo da versare dal locatore (se non sceglie il 21% per quell’unità): 520 − 420 = 100 euro (da assolvere nei termini per il pagamento a saldo delle imposte sui redditi).

Se il locatore indica in dichiarazione che quella unità beneficia della facoltà 21%, l’imposta dovuta su quel reddito sarebbe 2.000 × 21% = 420 euro e non ci sarebbe saldo da pagare per l’esempio sopra.

Intermediari non residenti e adempimenti

La Circolare n.10/E del 10/05/2024 adegua la disciplina alla giurisprudenza europea. I soggetti non residenti possono assolvere gli adempimenti tramite:

• stabile organizzazione in Italia;
• nominare un rappresentante fiscale;
• o designare un responsabile d’imposta, secondo i casi previsti dalla circolare.

Domande frequenti

Chi deve operare la ritenuta?

Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, salvo che agiscano solo in qualità di prestatori di servizi di pagamento.

Qual è l’aliquota della cedolare per le locazioni brevi dal 2024?

L’aliquota ordinaria è del 26% dal 1°/1/2024; il contribuente può scegliere in dichiarazione una sola unità per l’aliquota ridotta del 21% per ciascun periodo d’imposta.

Quando si versa la ritenuta e con quale codice?

La ritenuta va versata con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, utilizzando il codice tributo 1919. È possibile il versamento cumulativo mensile.

Cosa non rientra nella base imponibile?

Non rientrano nella base imponibile cauzioni e penali. La ritenuta si applica sul corrispettivo lordo indicato nel contratto.

Come si recuperano eventuali eccedenze?

Per il recupero in compensazione si usano i codici 1628 (recuperi nello stesso anno) e 6782 (recuperi riferiti all’anno successivo).

Conclusione pratica

Se affitti per periodi brevi, controlla subito: 1) quale aliquota ti riguarda (26% ordinario o 21% per una unità scelta in dichiarazione); 2) se i tuoi canoni passano attraverso un intermediario che opera la ritenuta 21%; 3) che l’intermediario versi con codice 1919 entro il 16 del mese successivo. In caso di dubbi su casi particolari (più unità con lo stesso codice fiscale, divisione tra comproprietari, comportamenti di singole piattaforme) rimane prudente chiedere un parere al proprio consulente fiscale.

Fonte: Decreto‑legge 24/04/2017 n.50 (art. 4); Legge 30/12/2023 n.213 (Legge di Bilancio 2024); Circolare Agenzia delle Entrate n.10/E del 10/05/2024; Provvedimenti prot. n.132395/2017 e prot. n.86984/2022; Risoluzione n.88/E (2017) e guide operative dell’Agenzia delle Entrate.

Per approfondire le istruzioni operative vedi anche: Guida FiscoOggi sulla circolare 10/E, Legge di Bilancio 2024 (Legge n.213/2023) e pagina codici tributo (codice 1919).