Immobili pubblici inutilizzati: il numero che Nomisma ha mappato per CNA Costruzioni apre una domanda pratica: che cosa possiamo fare, qui e ora, con questo patrimonio?

Perché questo dato ci riguarda

Lavoro nel settore immobiliare da decenni. Vedo case e scuole vuote tutti i giorni. Quel patrimonio non è solo statistica. È spazio urbano, costi di manutenzione, responsabilità dei proprietari e potenziale per interventi di rigenerazione. Capire la dimensione è il primo passo per decidere strategie efficaci.

I numeri in sintesi

Riporto i dati principali emersi dalla ricerca Nomisma per CNA Costruzioni. Ogni voce è presa dal comunicato di presentazione dello studio.

• Unità censite: 227.262 immobili pubblici non utilizzati o inutilizzabili.
• Superficie complessiva: 40,2 milioni di metri quadrati.
• Patrimonio disponibile: oltre 141.000 unità, pari al 62,1% del totale.
• Comuni: 122.241 unità (53,8% del totale) e 56,7% della superficie censita.
• Amministrazioni locali (insieme): 81,2% della superficie complessiva è detenuta da enti locali come province, città metropolitane, enti sanitari e università.
• Abitazioni: 117.553 unità, ovvero più della metà delle unità censite.
• Distribuzione dimensionale: oltre il 76% delle unità è fino a 100 m²; gli immobili oltre 2.000 m² sono 2.989 (1,3% del totale) ma concentrano il 47,6% della superficie.
• Strutture pubbliche: 3.987 edifici scolastici e 1.812 impianti sportivi compaiono nella mappatura.
• Stato di uso: circa il 90,7% delle unità è classificato «non utilizzato» e il 9,3% «inutilizzabile».

Fonte: CNA Nazionale, comunicato stampa e presentazione del rapporto Nomisma per CNA Costruzioni, 7 ottobre 2026; Portale Servizi MEF, pagina applicativo «Immobili», 10 giugno 2026; sintesi numeriche riprese in un articolo del 4 novembre 2026.

Cosa significa per comuni e imprese

Per i Comuni questi numeri indicano responsabilità e opportunità. Responsabilità perché lo stock vuoto genera costi e degrado. Opportunità perché molte unità sono nel patrimonio disponibile e quindi giuridicamente valorizzabili. Per le imprese, in particolare le Pmi, si apre spazio per contratti di restauro, manutenzione e riuso tramite forme di partenariato.

Strumenti e proposte emerse nello studio

Lo studio Nomisma mette a disposizione una banca dati interrogabile e un vademecum per orientare il partenariato pubblico-privato (PPP). L’obiettivo dichiarato è favorire la partecipazione delle Pmi e semplificare le procedure proporzionate alla scala degli interventi. Tuttavia il rapporto sottolinea la necessità di valutazioni puntuali di fattibilità e sostenibilità economica per ogni bene.

Esempio pratico di calcolo (ipotesi)

Per capire l’ordine di grandezza dei costi, propongo un esempio ipotetico e semplificato per una singola abitazione da recuperare. Questa non è una stima del rapporto, ma un calcolo illustrativo con ipotesi dichiarate:

• Ipotesi: superficie abitazione 80 m².
• Ipotesi: costo medio ristrutturazione 700 €/m² (solo esempio, variabile secondo interventi e area).
• Calcolo: 80 m² x 700 €/m² = 56.000 € di costo totale ipotetico per la ristrutturazione.

Questo esempio serve a mostrare come anche poche decine di migliaia di euro per unità possano tradursi in investimenti significativi su larga scala. Ogni valutazione reale richiede analisi tecniche e stime di mercato specifiche.

Ostacoli e punti aperti

Lo studio utilizza i dati del censimento MEF riferiti al 2022, ma permangono alcune incognite pratiche. Non sono pubblicati tutti i dataset territoriali dettagliati né il report analitico completo di Nomisma in open access. Senza quei tavoli territoriali è difficile programmare interventi mirati su scala comunale o provinciale.

Domande frequenti

Chi detiene la maggior parte degli immobili?

I Comuni detengono la maggioranza: 122.241 unità e oltre la metà della superficie censita; le amministrazioni locali insieme coprono l’81,2% della superficie totale.

Tutti gli immobili sono valorizzabili?

No. Lo studio distingue tra «non utilizzato» e «inutilizzabile». Circa il 90,7% è non utilizzato e il 9,3% è inutilizzabile. La valorizzazione richiede valutazioni tecniche e di vincoli caso per caso.

Come possono partecipare le imprese locali?

Lo studio propone un vademecum per PPP pensato per favorire la partecipazione delle Pmi, suggerendo procedure proporzionate alla scala degli interventi e maggior coinvolgimento delle imprese nella fase progettuale e di gestione.

Conclusione pratica

Il patrimonio degli immobili pubblici inutilizzati è vasto e concentrato soprattutto nelle mani degli enti locali. Questo apre due strade: gestione passiva con costi crescenti o strategie attive di valorizzazione. Se lavoro nel settore o rappresento un’impresa locale, conviene monitorare le banche dati disponibili e proporre progetti di piccola scala, scalabili e finanziabili. Per i Comuni, il mio consiglio pratico è avviare sopralluoghi mirati sulle unità del patrimonio disponibile e usare procedure snelle per coinvolgere le Pmi locali.

Presentazione rapporto Nomisma per CNA Costruzioni (7/10/2026) e pagina Portale Servizi MEF sull’applicativo Immobili (10/06/2026)